Le bail commercial dure au moins neuf ans. Le locataire peut en principe donner congé à l’issue de chaque période de trois ans, avec un préavis de six mois. Pour un institut, un spa ou une salle de sport, les clauses décisives sont la destination (les activités autorisées), le loyer et son indexation, la répartition des charges, taxes et travaux, l’autorisation de réaliser les aménagements, et les garanties demandées. Un bail dérogatoire de trois ans au plus permet de tester une activité, sans droit au renouvellement.
Les règles de base
Ce que prévoit la loi
La durée
Au moins neuf ans. Le locataire peut donner congé à l’expiration de chaque période triennale, au moins six mois à l’avance, sauf exceptions prévues par la loi (bail de plus de neuf ans, locaux monovalents, bureaux, stockage).
Le renouvellement
À l’échéance, le locataire a en principe droit au renouvellement du bail. Un refus du bailleur ouvre en principe droit à une indemnité d’éviction.
Le bail dérogatoire
Les parties peuvent y déroger à l’entrée dans les lieux, pour une durée totale de trois ans au plus. Si le locataire reste dans les lieux au-delà avec l’accord du bailleur, le bail devient un bail commercial.
Les charges
Le bail doit comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances, avec leur répartition entre bailleur et locataire.
L’état des lieux
Il est établi à l’entrée et à la sortie du locataire.
La destination : la clause qui compte le plus
La clause de destination définit les activités autorisées dans le local. Une destination trop étroite, « institut de beauté » par exemple, peut empêcher d’ajouter un espace de bien-être, une activité sportive ou la vente de produits.
Rédigez une destination à la mesure du projet Décrivez toutes les activités prévues, et celles que vous pourriez ajouter : soins esthétiques, modelages de bien-être, spa et hammam, activités physiques, vente de produits. Le locataire peut ajouter des activités connexes ou complémentaires en informant le bailleur, qui peut contester dans un délai de deux mois. Changer d’activité demande en revanche l’accord du bailleur ou du juge.
Les clauses à vérifier une par une
ChecklistAvant de signer
0 / 9Signer au bon moment
Le bail engage des loyers alors que le financement n’est pas encore obtenu et que les autorisations de travaux ne sont pas délivrées. Une promesse de bail sous conditions suspensives, comme l’obtention du financement ou des autorisations, protège le projet pendant cette période.
Faites relire le bail Un bail commercial se négocie et se relit avant signature, idéalement par un avocat ou un notaire. Les montants en jeu sur neuf ans justifient largement ce coût.
Questions fréquentes
Quelle est la durée d’un bail commercial pour un institut ?
Au moins neuf ans. Le locataire peut en principe donner congé tous les trois ans, avec un préavis de six mois, sauf exceptions prévues par la loi.
Peut-on ajouter une activité de spa ou de sport à son bail ?
Si l’activité est connexe ou complémentaire à celle prévue, le locataire informe le bailleur, qui peut contester dans un délai de deux mois. Pour une activité différente, il faut l’accord du bailleur ou une décision de justice. Mieux vaut prévoir une destination large dès la signature.
Qu’est-ce qu’un bail dérogatoire ?
Un bail de courte durée, trois ans au plus au total, qui n’ouvre pas droit au renouvellement. Il permet de tester une activité, mais n’offre pas la stabilité d’un bail commercial.
Peut-on négocier une franchise de loyer pendant les travaux ?
Oui, c’est une demande fréquente : pendant les travaux, l’établissement ne génère aucun chiffre d’affaires. Elle se négocie avant la signature.
Informations générales à jour de la date indiquée, sans valeur de conseil juridique, fiscal ou financier personnalisé. Les réglementations, les dispositifs et les conditions des établissements financiers évoluent : vérifiez-les auprès des sources officielles ou d’un professionnel avant toute décision.